Costos reales de comprar un lote en México

Qué incluyen los gastos de escrituración

En México no existen los gastos de cierre que cobra un banco o una title company. Casi todo lo cobra o lo retiene el notario: el impuesto de adquisición que va al municipio, sus honorarios, el avalúo, los certificados y la inscripción en el Registro Público. El notario te entrega una sola cuenta con el desglose antes de firmar.

La venta de terreno no causa IVA, pero los honorarios del notario y del perito valuador sí lo llevan. Si compras con fideicomiso bancario se suman los cargos del banco y el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).

Las tasas del ISAI y del Registro Público cambian por municipio y se actualizan cada año. Pide al notario la cotización por escrito de tu operación antes de firmar la promesa.

Ejemplo con un lote de 2,840,000 pesos

Supongamos un lote habitacional en un country club de Quintana Roo con precio de 2,840,000 MXN, sin crédito bancario. Usamos tasas intermedias para que el ejemplo sea realista. Es una estimación: tu cifra final la da el notario.

Tipo de cambio usado: 18 MXN por dólar. Si el avalúo sale por encima del precio, el ISAI se calcula sobre el avalúo y el total sube.

Costos recurrentes después de comprar

Comprar es un gasto único; tener el lote es un gasto de cada año. Inclúyelo en tu presupuesto desde el principio, sobre todo si vas a tardar en construir.

• Predial: el impuesto anual a la propiedad. Para un lote baldío en la Riviera Maya suele rondar 3,000 a 8,000 MXN al año. Muchos municipios dan descuento si pagas en enero.
• Cuota de mantenimiento del club: cubre seguridad, jardinería, alumbrado y vialidades. Calcula 2,000 a 4,500 MXN al mes por lote, se paga aunque no hayas construido. Más detalle en la guía de cuotas y reglamento.
• Anualidad del fideicomiso: solo si eres extranjero. El banco cobra 500 a 1,000 USD al año por administrarlo.
• Agua y luz: en lote baldío normalmente no hay consumo, pero algunos clubes cobran una toma o una cuota mínima.

Quién paga qué: comprador y vendedor

La costumbre en México es clara: el comprador paga los gastos de escrituración y el vendedor paga lo que tiene que ver con su ganancia y con dejar el lote limpio. Todo se puede negociar, pero lo que se acuerde debe quedar por escrito en la promesa de compraventa.

Diferencias si compras al desarrollador

Cuando el lote es nuevo y lo vende el desarrollador, la escritura a veces no se firma el día que pagas el enganche: firmas un contrato con el desarrollador y escrituras al liquidar. Algunos desarrollos venden por cesión de derechos dentro de un fideicomiso maestro, lo que puede cambiar los costos y quién los paga.

Pregunta también si el desarrollador cobra una cuota de alta en el club, una cuota de conexión de servicios o un depósito de construcción. No son impuestos, pero salen de tu bolsillo. El orden completo del trámite está en escrituración paso a paso.

Cómo no llevarse sorpresas

• Pide al notario una cotización por escrito con tu precio real antes de dar el apartado definitivo.
• Escritura por el precio real. Declarar menos baja el ISAI hoy, pero sube el ISR que pagarás cuando vendas y puede invalidar el avalúo.
• Confirma si el apartado es reembolsable y en qué casos, y que se descuenta del precio.
• Pide el estado de cuenta de cuotas del club y del predial antes de firmar, no el día de la firma.
• Si eres extranjero, compara al menos dos bancos para el fideicomiso: la anualidad se paga durante muchos años.
• Deja un margen de 1 % adicional para variaciones del avalúo y del tipo de cambio.

Esta guía es orientativa. Las tasas cambian por municipio y año: confirma tu caso con el notario y, para la parte fiscal, con un contador. Los impuestos de tener y vender están en la guía de impuestos.

Te ayudamos a calcular tu caso

Si ya tienes un lote en mente, te mandamos el desglose estimado de gastos, la cuota de mantenimiento vigente y el contacto del notario que conoce el desarrollo. Te atendemos en español, inglés y francés.

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