Escrituración paso a paso

El proceso de un vistazo

Cada operación tiene sus tiempos, pero el orden casi siempre es el mismo. Si eres extranjero y compras en zona restringida, el fideicomiso corre en paralelo a la revisión legal y suele ser lo que marca el ritmo.

Oferta, apartado y promesa de compraventa

Todo empieza con una oferta. Cuando el vendedor o el desarrollador la acepta, das un apartado para retirar el lote del mercado, normalmente entre 20,000 y 50,000 MXN. Pide un recibo que diga qué lote apartas, por cuánto tiempo y en qué casos te devuelven el dinero.

Después se firma el contrato de promesa de compraventa. Es el documento más importante antes de la escritura: fija el precio, el enganche, la fecha límite para escriturar, quién paga cada gasto y la pena si alguien se echa para atrás. Pide que la promesa condicione la compra a que la revisión legal salga limpia. Si puedes, que la revise el notario que va a escriturar.

Revisión legal: lo que se comprueba antes de firmar

Esta etapa es la que te protege. La hace el notario con apoyo del vendedor, y conviene que tú también veas los documentos. Se revisa:

• Libertad de gravamen: certificado del Registro Público que confirma que el lote no tiene hipoteca, embargo ni otro gravamen.
• Que el vendedor sea el titular: la escritura o título inscrito debe estar a nombre de quien vende, y si está casado puede requerirse la firma del cónyuge.
• No adeudos: predial, agua y cuotas de mantenimiento del club al corriente, con constancias recientes.
• Uso de suelo: habitacional o mixto, compatible con lo que quieres hacer, y el reglamento del club.
• Deslinde y medidas: que las medidas físicas del lote coincidan con las de la escritura y el plano catastral.
• Que no sea ejido: la tierra ejidal no se puede vender a particulares sin un proceso previo de dominio pleno. En un country club establecido es raro, pero se confirma siempre.

Si algo sale mal en esta etapa, la promesa debe permitirte cancelar y recuperar tu dinero. Por eso conviene que la condición quede escrita.

El notario: quién es y cómo se elige

En México el notario público es un abogado con años de práctica que el gobierno del estado nombra después de un examen, y que tiene fe pública: lo que certifica tiene plena validez legal. Revisa la operación, calcula y retiene los impuestos, redacta la escritura e inscribe la compra. No tiene nada que ver con un notary public de Estados Unidos o Canadá anglófono, que solo certifica firmas.

Por costumbre el comprador elige al notario, porque es quien paga sus honorarios. Cuando compras directo al desarrollador, este suele tener un notario asignado para todo el desarrollo; está permitido pedir el desglose de costos y hacer preguntas. Los costos detallados están en la guía de costos de compra de un lote.

Fideicomiso, firma, pago y registro

Si eres extranjero y el lote está a menos de 50 km de la costa, como en toda la Riviera Maya, compras mediante un fideicomiso bancario. El notario pide el permiso de la SRE y el banco abre el fideicomiso; el lote queda a nombre del banco y tú eres el beneficiario con todos los derechos de uso, renta, venta y herencia.

1. Revisión del proyecto de escritura: el notario te manda el borrador unos días antes. Si no hablas español, pide una traducción; en la firma habrá un perito traductor.
2. Firma: comprador, vendedor y, si aplica, el delegado fiduciario del banco firman ante el notario. Llevas pasaporte vigente y tu RFC o datos fiscales si los tienes.
3. Pago: se hace por transferencia bancaria a la cuenta del vendedor o del notario, nunca en efectivo. La ley antilavado limita el pago en efectivo en compras de inmuebles a aprox. 8,025 UMA, cerca de 900,000 MXN y el notario debe identificar de dónde viene el dinero.
4. Impuestos: el notario entera el impuesto de adquisición y, si aplica, retiene el ISR del vendedor.
5. Inscripción en el Registro Público: el notario presenta la escritura para inscribirla a tu nombre o al del fideicomiso.
6. Entrega del testimonio: recibes el testimonio, tu copia certificada con los datos de registro. Entre 1 y 4 meses después de la firma, según el municipio.

Comprar a distancia con poder notarial

No necesitas estar en México el día de la firma. Puedes otorgar un poder especial a una persona de confianza o a un abogado para que firme por ti. El poder se firma ante un notario de tu país y se apostilla; Estados Unidos, Canadá y Francia forman parte del convenio de la Apostilla. Al llegar a México lo traduce un perito traductor y se protocoliza ante notario mexicano.

Otra opción es firmar el poder en un consulado de México, que no requiere apostilla. Calcula 2 a 4 semanas para tener el poder listo y válido en México. Pide al notario mexicano el texto exacto del poder antes de firmarlo, para que cubra lo que necesitas, incluido el fideicomiso. Más contexto en la guía para comprar siendo extranjero.

Comprar al desarrollador o comprar de reventa

El orden general es el mismo, pero los documentos cambian según a quién le compras.

Te acompañamos hasta la escritura

Te ayudamos a revisar los documentos del lote, coordinamos con el notario y el banco, y organizamos la firma a distancia si no puedes viajar. Esta guía es informativa: para tu caso concreto, la última palabra la tiene el notario. Te atendemos en español, inglés y francés.

Ver lotes disponibles →