Le vrai coût d'achat d'un terrain au Mexique
En plus du prix, prévoyez environ [[6 à 8 %]] de frais si vous achetez en tant qu'étranger avec une fiducie bancaire, et [[4 à 5 %]] pour un acheteur mexicain. Voici chaque poste, qui le paie et un exemple chiffré.
Ce que recouvrent les frais d'achat
Comme en France, ce que l'on appelle couramment les frais de notaire sont surtout des taxes. Le notaire mexicain encaisse ou retient la taxe d'acquisition versée à la municipalité, ses propres honoraires, l'expertise, les certificats et l'inscription au Registre public de la propriété. Il vous remet un décompte détaillé avant la signature.
La vente d'un terrain n'est pas soumise à la TVA mexicaine (IVA), mais les honoraires du notaire et de l'expert le sont. Si vous achetez via une fiducie bancaire (fideicomiso), il faut ajouter les frais de la banque et le permis du ministère des Affaires étrangères (SRE).
| Poste | Montant habituel | Qui paie |
|---|---|---|
| Taxe d'acquisition (ISAI) | 2 à 3 % de la valeur la plus haute entre prix, expertise et valeur cadastrale | Acheteur |
| Honoraires du notaire (plus TVA) | 1 à 1,5 % du prix | Acheteur |
| Expertise (avalúo) | 0,2 à 0,3 % de la valeur, minimum 6 000 MXN | Acheteur |
| Certificat d'absence d'hypothèque et de charges | 1 000 à 2 500 MXN | Acheteur (demandé par le notaire) |
| Attestations de taxe foncière et d'eau à jour | 500 à 1 500 MXN | Vendeur, par usage |
| Inscription au Registre public | 0,5 à 1 % de la valeur | Acheteur |
| Ouverture de la fiducie (étrangers) | 1 500 à 2 500 USD | Acheteur |
| Permis de la SRE (étrangers) | 2 000 à 3 000 MXN de droits | Acheteur |
| Traducteur assermenté à la signature | 4 000 à 8 000 MXN | Acheteur non hispanophone |
| Attestation de charges à jour du club | gratuit ou jusqu'à 1 000 MXN | Vendeur |
| Dépôt de réservation (apartado) | 20 000 à 50 000 MXN, déduit du prix | Acheteur |
Les taux de la taxe d'acquisition et du Registre varient selon la municipalité et sont révisés chaque année. Demandez au notaire un devis écrit pour votre opération avant de signer la promesse.
Exemple chiffré : un terrain à 2 840 000 pesos
Prenons un terrain résidentiel dans un country club du Quintana Roo vendu 2 840 000 MXN (environ 135 000 euros), payé comptant. Nous retenons des taux moyens pour que l'exemple soit réaliste. Il s'agit d'une estimation : le chiffre définitif vous sera donné par le notaire.
| Poste | Acheteur mexicain | Acheteur étranger (fiducie) |
|---|---|---|
| Taxe d'acquisition 2 % | 56 800 MXN | 56 800 MXN |
| Honoraires du notaire TTC 1,2 % | 34 080 MXN | 34 080 MXN |
| Expertise 0,25 % | 7 100 MXN | 7 100 MXN |
| Certificats et attestations | 5 000 MXN | 5 000 MXN |
| Registre public 0,5 % | 14 200 MXN | 14 200 MXN |
| Ouverture de la fiducie 2 000 USD | Sans objet | 36 000 MXN |
| Première annuité de la fiducie 700 USD | Sans objet | 12 600 MXN |
| Permis SRE | Sans objet | 2 500 MXN |
| Traducteur assermenté | Sans objet | 6 000 MXN |
| Total estimé | [[117 180 MXN, soit 4,1 % du prix]] | [[174 280 MXN, environ 8 300 euros, soit 6,1 % du prix]] |
Taux de change retenus : 18 MXN pour 1 USD et 21 MXN pour 1 euro. Si l'expertise dépasse le prix, la taxe d'acquisition est calculée sur l'expertise et le total augmente.
Les frais annuels une fois propriétaire
L'achat est une dépense ponctuelle, la détention une dépense annuelle. Pour un acheteur français ou québécois, ces montants restent en général bien inférieurs à une taxe foncière ou à des charges de copropriété chez soi.
- Taxe foncière (predial) : pour un terrain nu en Riviera Maya, comptez environ 3 000 à 8 000 MXN par an. Beaucoup de municipalités accordent une remise si vous payez en janvier.
- Charges du club (cuota de mantenimiento) : l'équivalent des charges de copropriété. Elles couvrent sécurité, jardins, éclairage et voirie. Prévoyez 2 000 à 4 500 MXN par mois par terrain, dues même avant de construire. Voir le guide des charges et du règlement.
- Annuité de la fiducie : uniquement pour les étrangers. La banque facture 500 à 1 000 USD par an pour l'administrer.
- Eau et électricité : un terrain nu ne consomme en général rien, mais certains clubs facturent un raccordement ou un minimum.
Qui paie quoi : acheteur et vendeur
L'usage mexicain est simple : l'acheteur paie les frais de l'acte et de son inscription, le vendeur paie l'impôt sur sa plus-value et remet un terrain libre de dettes. Tout se négocie, mais ce qui est convenu doit figurer dans la promesse de vente.
| Acheteur | Vendeur |
|---|---|
| Taxe d'acquisition (ISAI) | Impôt sur la plus-value (ISR), retenu par le notaire |
| Honoraires du notaire | Taxe foncière et eau à jour jusqu'à la signature |
| Expertise | Charges du club à jour et attestation de non-dette |
| Inscription au Registre public | Mainlevée d'une hypothèque, s'il y en a une |
| Fiducie, permis SRE et traducteur | Commission de son agent immobilier, le cas échéant |
Acheter au promoteur : ce qui change
Pour un terrain neuf vendu directement par le promoteur, l'acte notarié n'est souvent pas signé le jour de l'acompte. Vous signez d'abord un contrat avec le promoteur, puis l'acte chez le notaire une fois le terrain soldé, un peu comme une VEFA où l'acte arrive plus tard. Certains projets vendent par cession de droits au sein d'une fiducie mère, ce qui peut modifier les frais et leur répartition.
Demandez aussi s'il existe des frais d'adhésion au club, de raccordement aux réseaux ou un dépôt de garantie de construction. Ce ne sont pas des taxes, mais ils sortent de votre poche. Le déroulé complet est dans notre guide de l'acte notarié au Mexique.
Une estimation pour votre terrain
Si vous avez déjà un terrain en vue, nous vous envoyons une estimation détaillée des frais, le montant actuel des charges du club et le contact d'un notaire qui connaît le projet. Nous vous accompagnons en français, en anglais et en espagnol.
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Acheter dans un country club au Mexique
Ce qu'il faut savoir avant de réserver un terrain : la fiducie bancaire (fideicomiso) pour les étrangers, les frais d'achat, les charges et les questions à poser au promoteur.
- La fiducie bancaire, étape par étape
- Les vrais frais d'achat
- Liste de contrôle avant de signer
Questions fréquentes
Combien coûtent les frais de notaire au Mexique pour un étranger ?
En règle générale, 6 à 8 % du prix avec une fiducie bancaire, et 4 à 5 % pour un acheteur mexicain. Le montant exact dépend de la municipalité et de l'expertise.
Les frais sont-ils plus élevés qu'en France ?
Pour un terrain, ils sont en général du même ordre ou un peu plus bas que les frais de notaire dans l'ancien en France, même en ajoutant la fiducie. Comparez avec un devis écrit du notaire.
Qui paie la taxe d'acquisition ?
L'acheteur. Le vendeur paie l'impôt sur sa plus-value, le cas échéant, et met à jour taxe foncière, eau et charges du club.
Y a-t-il de la TVA sur un terrain au Mexique ?
Non. La vente de terrain est exonérée de TVA. Les honoraires du notaire et de l'expert, eux, en supportent.
Combien coûte la fiducie bancaire chaque année ?
Généralement 500 à 1 000 USD par an selon la banque. Voir notre guide de la fiducie.
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Comment éviter les mauvaises surprises
Ce guide est indicatif. Les taux changent selon la municipalité et l'année : confirmez votre cas avec le notaire et, pour la fiscalité, avec un comptable mexicain. Les impôts de détention et de revente sont traités dans notre guide de la fiscalité immobilière au Mexique.