Impuestos al comprar, tener, rentar y vender un lote en México

Los cuatro momentos en que pagas impuestos

Conviene ver el panorama completo antes de comprar, porque cada impuesto lo cobra una autoridad distinta: el municipio, el estado o el SAT (la autoridad fiscal federal). Esta tabla resume lo que aplica en la mayoría de los municipios de Quintana Roo y Yucatán.

Las tasas cambian por municipio y por año. Todas las cifras de esta guía son de referencia y debes confirmarlas con un contador antes de decidir.

Al comprar: el ISAI

El impuesto principal de la compra es el ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles). Lo paga el comprador, lo calcula el notario y lo entera al municipio el día de la escritura. En la mayoría de los municipios de la Riviera Maya y de Mérida la tasa ronda 2 % a 3 % y se aplica sobre el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo bancario y el valor catastral.

Junto con el ISAI pagas derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el avalúo y los honorarios del notario. No son impuestos en sentido estricto, pero suman al costo de cierre. Si compras con fideicomiso bancario se agregan la apertura y la cuota anual del banco. Lo explicamos a detalle en la guía de costos de compra de un lote.

Un punto importante: declarar en la escritura un precio menor al real para pagar menos ISAI es mala idea. Pagarás más ISR cuando vendas, porque tu ganancia se calcula a partir de ese precio de compra.

Al tener el lote: el predial

El predial es el impuesto anual a la propiedad. Lo cobra el municipio sobre el valor catastral, que casi siempre es bastante menor al valor de mercado. Por eso el predial en México suele ser una fracción de lo que se paga de property tax en Estados Unidos o de taxe foncière en Francia.

Se paga una vez al año, normalmente en los primeros meses. Muchos municipios ofrecen descuento por pago anticipado: en enero el descuento suele ser de 10 % a 20 % y en febrero de 5 % a 10 %. Algunos municipios cobran una tasa más alta a los terrenos baldíos, es decir, a los lotes sin construir, para incentivar que se edifiquen: pregunta si es tu caso tasa diferenciada para baldíos por confirmar en cada municipio.

• Si compras con fideicomiso, el banco es el titular, pero tú pagas el predial. La boleta puede llegar a nombre del fideicomiso.
• Se paga en línea en la mayoría de los municipios con la clave catastral del lote.
• Guarda tus recibos. Al vender, el notario pide la constancia de no adeudo de predial y de agua.
• La cuota del club no es impuesto. La cuota de mantenimiento se paga aparte, a la administración del country club.

El RFC: cuándo lo necesitas

El RFC es tu registro ante el SAT. Para comprar un lote no siempre es obligatorio, pero lo vas a necesitar en cuanto quieras rentar la casa, emitir facturas o vender pagando el impuesto correcto. Tenerlo desde la compra también facilita que la escritura quede completa.

Si eres residente temporal o permanente, lo tramitas en el SAT con tu CURP. Si no resides en México, el trámite depende de tu situación y de si vas a tener ingresos en el país, así que pide a tu contador o al notario que te oriente desde el principio.

Si rentas: ISR, IVA e impuesto al hospedaje

Un lote vacío no genera renta, pero muchos compradores construyen para rentar por temporadas. En ese momento aparecen tres impuestos. Las tasas y el régimen que te conviene dependen de si eres residente fiscal en México, así que tómalas solo como punto de partida.

• ISR (impuesto sobre la renta): los residentes pagan sobre la utilidad, con deducciones o con una deducción ciega de 35 %. Los no residentes suelen pagar 25 % sobre el ingreso bruto, sin deducciones.
• IVA en hospedaje: la renta amueblada por noches o semanas se considera hospedaje y causa IVA de 16 %. La renta de casa habitación a largo plazo, sin amueblar, normalmente está exenta.
• Impuesto estatal al hospedaje: en Quintana Roo es de 5 % sobre el precio de la estancia. En Yucatán existe un impuesto similar tasa por confirmar.
• Plataformas que retienen: Airbnb, Vrbo y similares retienen ISR e IVA de cada reservación. Con RFC la retención es de 4 % de ISR y 8 % de IVA; sin RFC sube a 20 % de ISR y 16 % de IVA. Algunas plataformas también cobran el impuesto al hospedaje de Quintana Roo confirmar qué plataformas lo cobran hoy.

La retención de la plataforma puede ser el pago definitivo o un pago a cuenta, según tu régimen y tus ingresos. Un contador te dice qué conviene en tu caso.

Guía: vivir o invertir en un country club →

Al vender: ISR sobre la ganancia

Al vender pagas ISR sobre la ganancia: el precio de venta menos el costo de compra actualizado por inflación y menos los gastos deducibles, como el ISAI, la notaría, las comisiones y las mejoras comprobadas con factura. Por eso conviene guardar desde hoy todas tus facturas.

El notario calcula el impuesto, lo retiene del precio y lo entera al SAT. No es un trámite que hagas por tu cuenta, pero sí debes llevarle la documentación completa.

• Residentes en México: la ganancia se suma a sus ingresos del año y paga con la tarifa progresiva, que llega hasta 35 %.
• No residentes: pueden pagar 25 % sobre el precio total, sin deducciones, o 35 % sobre la ganancia si nombran un representante legal en México. La segunda opción casi siempre conviene cuando la ganancia es moderada.
• Exención de casa habitación: quien vende su casa habitación puede quedar exento hasta 700,000 UDIS de ganancia, una vez cada tres años. Solo aplica a residentes fiscales en México que demuestren que ahí viven, con documentos a su nombre. Un lote sin construir no es casa habitación, y un extranjero que solo viene de vacaciones normalmente no califica.

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Tu país también puede cobrar

Estados Unidos, Canadá y Francia gravan a sus residentes por sus ingresos mundiales. Eso significa que la renta y la ganancia de un lote o una casa en México también se declaran en tu país. Para que no pagues dos veces, México tiene tratados para evitar la doble tributación con los tres países, y en general lo que pagas en México se acredita contra el impuesto de tu país.

Además, tu país puede pedirte que declares bienes o cuentas en el extranjero, incluido el fideicomiso. Coordina a tu contador mexicano con tu contador local para que las dos declaraciones coincidan. Si todavía estás definiendo la estructura de compra, revisa también la guía del fideicomiso bancario.

Nuestra recomendación y siguiente paso

Contrata a un contador mexicano con experiencia en extranjeros e inmuebles antes de firmar, no cuando vayas a vender. Te costará poco comparado con lo que puede ahorrarte en ISR, y te ayuda a sacar el RFC y a elegir el régimen correcto si vas a rentar.

Si estás evaluando un lote en un country club de la Riviera Maya, te mandamos el precio, el valor catastral de referencia y una estimación de ISAI, predial y cuota del club para que compares con números reales. Te atendemos en español, inglés y francés.

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