Cómo comprar un lote en México siendo extranjero

La zona restringida y por qué importa

El artículo 27 de la Constitución mexicana prohíbe que los extranjeros tengan propiedad directa en la llamada zona restringida: la franja de 100 km a lo largo de las fronteras y de 50 km a lo largo de las costas. Fuera de esa franja, un extranjero compra igual que un mexicano y la escritura queda a su nombre.

La restricción no significa que no puedas comprar. Desde los años setenta la ley permite adquirir propiedades en esa zona mediante un fideicomiso bancario, y la Ley de Inversión Extranjera vigente lo regula con detalle. Es la forma en que miles de compradores de Estados Unidos, Canadá y Europa tienen casa en Cancún, Playa del Carmen, Tulum o Puerto Morelos.

Casi todo Quintana Roo con interés residencial queda dentro de los 50 km de la costa, así que si buscas un lote en un country club de la Riviera Maya debes contar con un fideicomiso. Mérida, en cambio, está fuera de la zona restringida en buena parte de su área urbana, por lo que ahí la compra directa suele ser posible.

Fideicomiso, compra directa o sociedad mexicana

Según dónde esté el lote y para qué lo quieras, tienes tres caminos. Para una casa o un lote de uso personal en la costa, el fideicomiso es la opción estándar.

Si compras a través de una sociedad mexicana solo para tener una casa de vacaciones, las autoridades fiscales pueden objetarlo. Para uso personal, el fideicomiso es más sencillo y más barato a largo plazo.

Cómo funciona el fideicomiso bancario →

Quién puede comprar y qué documentos necesitas

Cualquier persona extranjera mayor de edad puede comprar, viva o no en México. No necesitas visa de residente ni FM: basta con estar legalmente en el país el día de la firma, incluso como turista, o firmar por medio de un apoderado. Tampoco necesitas cuenta bancaria mexicana, aunque facilita los pagos.

Lo que el notario y el banco suelen pedir es esto:

• Pasaporte vigente. Es tu identificación oficial en todo el trámite.
• RFC. El Registro Federal de Contribuyentes se tramita con el SAT; el notario lo pide para escriturar y para el pago futuro de impuestos. La CURP solo la tienen los extranjeros con residencia, así que no es requisito si no vives en México.
• Comprobante de domicilio en tu país, reciente.
• Estado civil. Acta de matrimonio apostillada y traducida si estás casado, porque el régimen matrimonial puede afectar la titularidad.
• Origen de los recursos. Por la ley contra el lavado de dinero, el notario identifica de dónde vienen los fondos y cómo se pagan.
• Beneficiarios sustitutos (si es fideicomiso): nombres y datos de las personas que heredarán tus derechos.

El proceso en siete pasos

Comprar un lote en un country club de la Riviera Maya suele tomar entre 30 y 90 días desde el apartado hasta la firma de la escritura. El plazo depende sobre todo del permiso de la SRE y de la apertura del fideicomiso.

1. Eliges el lote y revisas reglamento, cuotas y uso de suelo del club.
2. Firmas una carta de intención o contrato de apartado y entregas un depósito, normalmente reembolsable si la documentación no está en orden.
3. El notario revisa el título, pide el certificado de libertad de gravamen y verifica que el vendedor esté al corriente en predial y cuotas.
4. Eliges banco fiduciario y este solicita el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
5. Se firma el contrato de compraventa o de promesa, según la forma de pago.
6. Pagas el saldo, los impuestos y los gastos de cierre por transferencia bancaria.
7. El notario firma la escritura con el fideicomiso y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

Si compras con financiamiento directo del desarrollador, primero firmas un contrato de promesa y la escritura se hace al terminar de pagar. Pregunta siempre en qué momento quedas protegido en el Registro Público.

Escrituración paso a paso →

Cuánto cuesta comprar

Además del precio del lote, calcula gastos de cierre de entre 5 y 8 % del precio: impuesto sobre adquisición de inmuebles, honorarios del notario, avalúo, certificados y registro. Como extranjero en zona restringida sumas el fideicomiso, con un costo de apertura de aprox. 1,500 a 2,500 USD y una anualidad de aprox. 500 a 1,000 USD.

En México el notario es un abogado con fe pública designado por el estado, no un simple testigo como en otros países, y sus honorarios forman parte de los gastos del comprador. Revisa el desglose completo en la guía de costos de compra de un lote y lo que pagarás cada año en la guía de impuestos al comprar y tener un lote.

Comprar a distancia con poder notarial

No es necesario viajar para firmar. Puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza en México para que firme el fideicomiso y la escritura en tu nombre. El poder se firma ante un notario de tu país y se apostilla, o directamente en un consulado de México, en cuyo caso no requiere apostilla.

El poder debe ser específico para esta compra y estar traducido al español por perito si se otorga en otro idioma. Pide al notario mexicano el texto exacto antes de firmarlo en tu país: así evitas que lo rechacen por una cláusula faltante. Los pagos se hacen por transferencia internacional directo a la cuenta de la notaría o del vendedor, nunca a un intermediario.

La visita al lote también puede hacerse por videollamada, recorriendo el terreno, los accesos y las amenidades del club en tiempo real.

Errores comunes que debes evitar

La mayoría de los problemas que enfrentan los compradores extranjeros vienen de saltarse pasos que en México son obligatorios:

• Comprar sin notario. Un contrato privado o una cesión firmada en una oficina de ventas no te hace dueño. Solo la escritura ante notario, inscrita en el Registro Público, protege tu propiedad.
• Comprar terreno ejidal. Los ejidos son tierras comunales que no pueden venderse a terceros mientras no obtengan dominio pleno. Son baratos por una razón: no se pueden escriturar a tu nombre ni meter a un fideicomiso.
• Pagar en efectivo. La ley antilavado limita los pagos en efectivo en operaciones inmobiliarias a un monto equivalente a 8,025 UMA. Paga siempre por transferencia y conserva los comprobantes.
• No revisar la libertad de gravamen. El certificado del Registro Público muestra si el lote tiene hipotecas, embargos o litigios. Debe pedirse justo antes de firmar, no semanas antes.
• Ignorar el reglamento del club. Plazos para construir, altura máxima y si se permite la renta vacacional cambian mucho el valor de un lote. Léelo antes de apartar.
• Firmar documentos en español que no entiendes. Pide traducción o asesoría en tu idioma. Es tu derecho y el notario puede asistirse de un perito traductor.

Esta guía es informativa. Confirma los detalles de tu caso con el notario y, para temas fiscales, con un contador en México.

Siguiente paso: elige tu lote

Si ya sabes que quieres un lote en un country club de la Riviera Maya, el siguiente paso es ver qué hay disponible, comparar privadas y revisar el reglamento con calma. Un ejemplo concreto es Tulum Country Club, con campo de golf, lagos y más de quince privadas.

Te acompañamos desde la primera llamada hasta la firma con el notario, en español, inglés o francés, y coordinamos el fideicomiso con el banco.

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