Fiscalité d'un terrain au Mexique : achat, détention, location et revente

Les quatre moments où vous payez

Chaque impôt relève d'une administration différente : la municipalité, l'État ou le SAT (l'administration fiscale fédérale, l'équivalent de la DGFiP ou de Revenu Québec et de l'ARC). Ce tableau résume ce qui s'applique dans la plupart des municipalités du Quintana Roo et du Yucatán.

Les taux varient selon la municipalité et l'année. Considérez chaque chiffre de ce guide comme un repère et faites-le confirmer par un comptable mexicain avant de décider.

À l'achat : l'ISAI

Le principal impôt de l'achat est l'ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles), l'équivalent des droits de mutation inclus dans les frais de notaire en France ou de la taxe de bienvenue au Québec. Il est à la charge de l'acheteur ; le notaire le calcule et le reverse à la municipalité le jour de la signature. Dans la plupart des municipalités de la Riviera Maya et à Mérida, le taux tourne autour de 2 % à 3 %, appliqué à la valeur la plus élevée entre le prix convenu, l'expertise bancaire et la valeur cadastrale.

S'y ajoutent les droits d'inscription au registre de la propriété, l'expertise et les honoraires du notaire. Si vous achetez via une fiducie bancaire, comptez aussi les frais d'ouverture et la commission annuelle de la banque. Le détail figure dans notre guide des frais d'achat d'un terrain au Mexique.

Une mise en garde : déclarer un prix inférieur dans l'acte pour payer moins d'ISAI est une mauvaise idée. La plus-value est calculée à partir de ce prix d'achat, et vous paierez beaucoup plus d'impôt à la revente.

Pendant la détention : le predial

Le predial est l'impôt foncier annuel. La municipalité le calcule sur la valeur cadastrale, généralement bien inférieure à la valeur de marché. Résultat : pour un terrain, le montant annuel reste souvent modeste montant à confirmer pour chaque terrain, sans commune mesure avec une taxe foncière française.

Il se paie une fois par an, en début d'année. Beaucoup de municipalités accordent une remise pour paiement anticipé : en janvier, elle est souvent de 10 % à 20 %, en février de 5 % à 10 %. Certaines appliquent un taux majoré aux terrains non bâtis pour encourager la construction ; renseignez-vous pour votre terrain majoration des terrains non bâtis à confirmer selon la municipalité.

• Avec un fideicomiso, la banque est titulaire mais c'est vous qui payez le predial. L'avis peut être établi au nom de la fiducie.
• Paiement en ligne possible dans la plupart des municipalités avec le numéro cadastral.
• Conservez vos reçus. À la revente, le notaire demande des attestations d'absence de dette de predial et d'eau.
• Les charges du club sont à part. La cotisation d'entretien, comparable aux charges de copropriété, se paie à l'administration du country club et n'est pas un impôt.

Le RFC : quand en avez-vous besoin ?

Le RFC est votre numéro fiscal auprès du SAT, comparable à un numéro fiscal de référence en France ou à un NAS au Canada pour les impôts. Il n'est pas toujours exigé pour acheter, mais il devient indispensable dès que vous louez, émettez des factures ou revendez dans les meilleures conditions. L'obtenir dès l'achat facilite aussi la constitution du dossier notarial.

Les résidents temporaires ou permanents le demandent au SAT avec leur CURP (identifiant de population). Si vous ne résidez pas au Mexique, la démarche dépend de votre situation et des revenus que vous percevrez sur place : demandez à votre comptable ou au notaire de vous guider dès le départ.

Si vous louez : impôt sur le revenu, TVA et taxe d'hébergement

Un terrain nu ne rapporte pas de loyer, mais beaucoup d'acheteurs construisent pour louer une partie de l'année. Trois impôts apparaissent alors. Les taux et le régime le plus avantageux dépendent de votre résidence fiscale ; prenez-les comme un simple point de départ.

• Impôt sur le revenu (ISR) : les résidents sont imposés sur le bénéfice, avec frais réels ou un abattement forfaitaire de 35 %. Les non-résidents paient en général 25 % des loyers bruts, sans déduction.
• TVA sur la location courte durée : la location meublée à la nuit ou à la semaine est assimilée à de l'hébergement et supporte une TVA de 16 %. La location longue durée d'un logement non meublé est en principe exonérée.
• Taxe d'hébergement de l'État : au Quintana Roo, elle est de 5 % du prix du séjour. Le Yucatán applique une taxe comparable taux à confirmer.
• Retenues des plateformes : Airbnb, Vrbo et les autres retiennent l'impôt sur le revenu et la TVA sur chaque réservation. Avec un RFC, la retenue est de 4 % d'ISR et 8 % de TVA ; sans RFC, elle passe à 20 % d'ISR et 16 % de TVA. Certaines plateformes collectent aussi la taxe d'hébergement du Quintana Roo à confirmer selon la plateforme.

Selon votre régime et vos revenus, la retenue de la plateforme peut être libératoire ou n'être qu'un acompte. Un comptable mexicain vous dira ce qui s'applique à votre cas.

Guide : vivre ou investir en country club →

À la revente : l'impôt sur la plus-value

À la revente, vous payez l'impôt sur la plus-value : prix de vente moins prix d'achat réévalué selon l'inflation, moins les frais déductibles comme l'ISAI, les frais de notaire, les commissions et les travaux justifiés par des factures officielles (facturas). Gardez ces factures dès aujourd'hui.

Comme en France, c'est le notaire qui calcule l'impôt, le retient sur le prix de vente et le reverse au SAT. Votre rôle est de lui fournir un dossier complet.

• Résidents fiscaux mexicains : la plus-value s'ajoute aux revenus de l'année et suit le barème progressif, jusqu'à 35 %.
• Non-résidents : ils peuvent payer 25 % du prix de vente brut, sans déduction, ou 35 % de la plus-value nette s'ils désignent un représentant légal au Mexique. La seconde option est souvent la plus intéressante quand la plus-value est modérée.
• Exonération de la résidence principale : la vente de la résidence principale peut être exonérée jusqu'à 700 000 UDIS de plus-value, une fois tous les trois ans. Elle est réservée aux résidents fiscaux mexicains qui prouvent y vivre avec des documents à leur nom. Un terrain nu n'est pas une résidence, et un étranger qui vient seulement en vacances n'y a en général pas droit.

L'acte notarié au Mexique, étape par étape →

Votre pays vous impose aussi

La France, le Canada et les États-Unis imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux. Les loyers et la plus-value d'un bien au Mexique doivent donc aussi figurer dans votre déclaration. Pour éviter une double imposition, le Mexique a signé une convention fiscale avec chacun de ces pays : en règle générale, l'impôt payé au Mexique est pris en compte dans le calcul de l'impôt dû chez vous.

Votre pays peut aussi vous demander de déclarer des comptes ou des biens détenus à l'étranger, y compris une fiducie bancaire mexicaine. Faites travailler ensemble votre comptable mexicain et votre conseiller fiscal en France ou au Canada pour que les deux déclarations concordent. Si vous hésitez encore sur la structure d'achat, lisez notre guide de la fiducie bancaire (fideicomiso).

Notre conseil et prochaine étape

Faites appel à un comptable mexicain habitué aux propriétaires étrangers avant de signer, pas au moment de revendre. Ses honoraires sont modestes comparés aux économies possibles sur la plus-value, et il peut obtenir votre RFC et choisir le bon régime si vous comptez louer.

Si vous étudiez un terrain en country club dans la Riviera Maya, nous vous envoyons le prix, une valeur cadastrale de référence et une estimation de l'ISAI, du predial et des charges du club pour comparer sur des chiffres concrets. Nous vous accompagnons en français, en anglais et en espagnol.

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