Acheter un terrain au Mexique en tant qu'étranger

La zone restreinte, simplement

L'article 27 de la Constitution mexicaine interdit aux étrangers la propriété directe dans la zone restreinte : une bande de 100 km le long des frontières et de 50 km le long des côtes. En dehors de cette bande, un étranger achète exactement comme un Mexicain, avec un titre à son nom.

Cette restriction ne vous empêche pas d'acheter. Depuis les années 1970, la loi permet aux étrangers d'acquérir un bien dans cette zone par l'intermédiaire d'une fiducie bancaire, et la loi sur l'investissement étranger en fixe aujourd'hui les règles. C'est ainsi que des milliers de Canadiens, de Québécois, de Français et d'autres Européens possèdent une maison à Cancún, Playa del Carmen, Tulum ou Puerto Morelos.

Presque toutes les zones résidentielles du Quintana Roo sont à moins de 50 km de la côte : pour un terrain en country club sur la Riviera Maya, prévoyez donc une fiducie. Une grande partie de Mérida se trouve au contraire hors zone restreinte, et l'achat direct y est souvent possible.

Fiducie bancaire, achat direct ou société mexicaine

Selon l'emplacement du terrain et votre projet, trois voies existent. Pour une maison ou un terrain à usage personnel près de la côte, la fiducie bancaire est la solution habituelle.

Détenir une maison de vacances via une société mexicaine, un peu comme une SCI en France, peut être contesté par l'administration fiscale. Pour un usage personnel, la fiducie est plus simple et moins coûteuse à long terme.

Comment fonctionne la fiducie bancaire →

Qui peut acheter et quels documents fournir

Tout étranger majeur peut acheter, qu'il vive ou non au Mexique. Aucun visa de résident ni carte FM n'est nécessaire : il suffit d'être en situation régulière le jour de la signature, même comme touriste, ou de signer par l'intermédiaire d'un mandataire. Un compte bancaire mexicain n'est pas obligatoire, même s'il simplifie les paiements.

Voici ce que demandent généralement le notaire et la banque :

• Passeport en cours de validité. C'est votre pièce d'identité officielle pendant toute la démarche.
• RFC (numéro fiscal mexicain). Il s'obtient auprès du SAT, l'administration fiscale ; le notaire le demande pour l'acte et pour les impôts futurs. La CURP n'est délivrée qu'aux étrangers résidents : inutile si vous vivez hors du Mexique.
• Justificatif de domicile récent dans votre pays.
• Situation matrimoniale. Acte de mariage apostillé et traduit si vous êtes marié, car le régime matrimonial peut influer sur la titularité.
• Origine des fonds. La loi mexicaine contre le blanchiment oblige le notaire à identifier la provenance de l'argent et le mode de paiement.
• Bénéficiaires substituts (en cas de fiducie) : noms et coordonnées des personnes qui hériteront de vos droits.

La démarche en sept étapes

L'achat d'un terrain en country club sur la Riviera Maya prend en général 30 à 90 jours entre la réservation et la signature de l'acte. Le délai dépend surtout du permis de la SRE et de l'ouverture de la fiducie. Comme en France, c'est le notaire qui vérifie le titre et sécurise la vente : lisez bien le contrat de réservation, car ses conditions de remboursement varient d'un vendeur à l'autre.

1. Vous choisissez le terrain et vérifiez le règlement, les charges et l'usage du sol du club.
2. Vous signez une lettre d'intention ou un contrat de réservation et versez un dépôt, en principe remboursable si les documents ne sont pas en règle.
3. Le notaire examine le titre, demande le certificat de non-gage (libertad de gravamen) et vérifie que la taxe foncière et les charges sont payées.
4. Vous choisissez une banque fiduciaire, qui demande le permis du ministère mexicain des Affaires étrangères (SRE).
5. Vous signez le contrat de vente ou la promesse de vente, selon le mode de paiement.
6. Vous réglez le solde, les taxes et les frais par virement.
7. Le notaire signe l'acte et la fiducie, puis les inscrit au Registre public de la propriété.

Avec un financement du promoteur, vous signez d'abord une promesse de vente et l'acte définitif est signé une fois le terrain payé. Demandez toujours à quel moment vos droits sont inscrits au Registre public.

L'acte notarié étape par étape →

Combien coûte l'achat

En plus du prix, comptez 5 à 8 % du prix de frais d'acquisition : taxe sur l'acquisition immobilière, honoraires du notaire, expertise, certificats et inscription. En zone restreinte, ajoutez la fiducie : environ 1 500 à 2 500 USD à l'ouverture et environ 500 à 1 000 USD par an.

Le notaire mexicain ressemble au notaire français ou québécois : c'est un juriste nommé par l'État qui authentifie la vente et en garantit la légalité, et ses honoraires sont à la charge de l'acheteur. Détail complet dans les frais d'achat d'un terrain au Mexique et ce que vous paierez chaque année dans la fiscalité immobilière au Mexique.

Acheter à distance par procuration

Inutile de vous déplacer pour signer. Vous pouvez donner une procuration notariée à une personne de confiance au Mexique pour qu'elle signe la fiducie et l'acte en votre nom. Elle se signe devant un notaire de votre pays puis est apostillée, ou directement dans un consulat du Mexique, auquel cas l'apostille n'est pas nécessaire.

La procuration doit viser précisément cet achat et, si elle est rédigée en français ou en anglais, être traduite en espagnol par un traducteur assermenté. Demandez au notaire mexicain le texte exact avant de signer chez vous, pour éviter un refus pour une clause manquante. Les paiements se font par virement international directement sur le compte de l'étude notariale ou du vendeur, jamais à un intermédiaire.

La visite du terrain peut aussi se faire en visioconférence : terrain, accès et équipements du club en direct.

Les erreurs fréquentes à éviter

La plupart des problèmes rencontrés par les acheteurs étrangers viennent d'étapes obligatoires qu'on a sautées :

• Acheter sans notaire. Un contrat sous seing privé ou une cession signée dans un bureau de vente ne vous rend pas propriétaire. Seul l'acte notarié inscrit au Registre public protège votre bien.
• Acheter un terrain ejidal. Les ejidos sont des terres communautaires qui ne peuvent pas être vendues à des tiers tant qu'elles n'ont pas obtenu la pleine propriété (dominio pleno). Leur prix bas s'explique : impossible de les mettre à votre nom ou dans une fiducie.
• Payer en espèces. La loi anti-blanchiment plafonne les paiements en espèces dans l'immobilier à un montant équivalent à 8 025 UMA. Payez toujours par virement et gardez chaque justificatif.
• Ne pas vérifier le certificat de non-gage. Ce certificat du Registre public révèle hypothèques, saisies ou litiges. Il doit être demandé juste avant la signature, pas des semaines avant.
• Négliger le règlement du club. Délai pour construire, hauteur maximale ou autorisation de la location saisonnière changent beaucoup la valeur d'un terrain, comme un règlement de copropriété en France. Lisez-le avant de réserver.
• Signer des documents en espagnol que vous ne comprenez pas. Demandez une traduction ou un accompagnement dans votre langue. C'est votre droit, et le notaire peut se faire assister d'un interprète assermenté.

Ce guide est informatif. Faites confirmer les détails de votre situation par le notaire et, pour la fiscalité, par un comptable au Mexique.

Prochaine étape : choisir votre terrain

Si vous savez déjà que vous voulez un terrain dans un country club de la Riviera Maya, l'étape suivante consiste à voir les disponibilités, comparer les quartiers et lire le règlement à tête reposée. Exemple concret : Tulum Country Club, avec parcours de golf, lacs et plus de quinze quartiers fermés.

Nous vous accompagnons du premier appel jusqu'à la signature chez le notaire, en français, en anglais ou en espagnol, et nous coordonnons la fiducie avec la banque.

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