Financiamiento para comprar un lote en México

Las opciones de un vistazo

Cada opción tiene un costo y un nivel de trámite distinto. Esta tabla compara las alternativas que realmente existen para comprar un lote, no una casa terminada.

Las condiciones cambian según el desarrollo, el banco y la fecha. Te damos las vigentes de cada lote al cotizar.

Pagar de contado

Es la opción más sencilla y la que te da más poder de negociación. Varios desarrolladores ofrecen un descuento por pago de contado de 5 % a 10 % sobre precio de lista, y la escritura puede firmarse en cuanto el expediente está listo.

Si el dinero viene del extranjero, haz la transferencia a la cuenta que indique el notario o el fideicomiso, nunca en efectivo. La ley mexicana contra el lavado de dinero prohíbe pagar inmuebles en efectivo por encima de 8,025 UMA, alrededor de 900,000 pesos, y el notario debe identificar el origen de los fondos. Además del precio, reserva para los costos de cierre, que explicamos en la guía de costos de compra de un lote.

Financiamiento directo del desarrollador

Es lo más común en lotes de country club. El desarrollador te vende a plazos: pagas un enganche de 20 % a 40 % y el resto en mensualidades durante 12 a 60 meses. Algunos planes no cobran intereses pero manejan un precio mayor que el de contado; otros cobran una tasa de 8 % a 12 % anual. No revisan buró de crédito ni piden historial en México, lo que lo hace muy útil si vives en el extranjero.

Lo normal es que firmes un contrato de compraventa a plazos o de promesa, y que la escritura se haga cuando terminas de pagar. Por eso el contrato es lo más importante de esta opción. Antes de firmar, revisa con un abogado o notario estos puntos:

• Precio total y calendario: monto de cada pago, fechas y moneda (pesos o dólares).
• Intereses y moratorios: tasa ordinaria y cuánto cobran por pagar tarde moratorio típico por confirmar.
• Penalización por cancelación: qué porcentaje de lo pagado pierdes si dejas de pagar suele ir de 10 % a 30 % y cómo te devuelven el resto.
• Pago anticipado: que puedas liquidar antes sin penalización y con descuento de intereses.
• Momento de la escritura: cuándo se escritura y quién paga los gastos.
• Situación legal del lote: que el desarrollador sea dueño, que no tenga gravámenes y que el lote esté deslindado.
• Cesión de derechos: si puedes vender o ceder el contrato antes de terminar de pagar.
• Incumplimiento del desarrollador: qué pasa si no entrega o no escritura a tiempo.

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Crédito bancario mexicano para extranjeros

Algunos bancos en México dan crédito hipotecario a extranjeros, pero casi siempre para casa terminada o para construir, no para un lote sin construcción. Los pocos productos de crédito para terreno piden un enganche alto de 30 % a 50 % y plazos cortos.

Los requisitos habituales para un extranjero son:

• Residencia temporal o permanente en México algunos bancos aceptan no residentes con condiciones especiales.
• Ingresos comprobables, idealmente en México, con estados de cuenta y declaraciones.
• Historial en el buró de crédito mexicano o una relación previa con el banco.
• Edad máxima al terminar el crédito alrededor de 70 a 80 años y seguro de vida obligatorio.
• Avalúo bancario y, si estás en zona restringida, fideicomiso con el mismo banco o uno que lo acepte.

Una estrategia común es comprar el lote de contado o con el desarrollador y después pedir un crédito para construir, cuando ya tienes una garantía que el banco sí acepta.

Préstamos en tu país

Muchos compradores extranjeros financian el lote con un préstamo en su país, garantizado con la casa que ya tienen. Las tasas suelen ser más bajas que en México y el trámite es conocido.

• Estados Unidos: HELOC (línea de crédito sobre el valor de tu casa) o refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance).
• Canadá: HELOC o refinanciamiento de tu hipoteca.
• Francia: préstamo personal o préstamo hipotecario garantizado con un inmueble en Francia; los bancos franceses casi no financian bienes en el extranjero sin garantía local.

El riesgo es que tu casa principal queda como garantía. Considera también el tipo de cambio, porque pagarás el préstamo en tu moneda.

Infonavit y Fovissste: solo para mexicanos

Infonavit (trabajadores del sector privado) y Fovissste (trabajadores del Estado) son créditos para trabajadores mexicanos afiliados. Un extranjero sin relación laboral formal en México no tiene acceso a ellos.

Infonavit tiene productos para comprar terreno confirmar condiciones vigentes del crédito para terreno, y también puedes usar tu saldo de la subcuenta de vivienda o combinarlo con un banco (Cofinavit). Revisa con cada desarrollador si acepta estos créditos, porque no todos los lotes de country club califican.

Tipo de cambio y pagos en dólares o pesos

Muchos lotes en la Riviera Maya se cotizan en pesos y algunos en dólares. Si ganas en dólares, euros o dólares canadienses, una variación del tipo de cambio puede encarecer o abaratar tus mensualidades de forma importante.

• Fija la moneda en el contrato y, si pagas en dólares, el tipo de cambio de referencia.
• Compara servicios de transferencia: las plataformas especializadas suelen dar mejor tipo de cambio que tu banco diferencia típica por confirmar.
• La escritura se firma en pesos. Aunque el precio esté en dólares, el notario lo convierte al tipo de cambio oficial del día.
• Guarda los comprobantes de cada transferencia: los pide el notario y te sirven para calcular impuestos al vender. Ver la guía de impuestos.

Cómo elegir y siguiente paso

Si tienes el capital, el contado suele ser lo más barato. Si prefieres conservar liquidez y vives fuera de México, el financiamiento directo del desarrollador es casi siempre la opción más práctica, siempre que revises bien el contrato. Si eres extranjero y es tu primera compra en México, lee también la guía para comprar siendo extranjero.

Te mandamos los planes de pago vigentes de cada lote, con enganche, mensualidad y precio total, para que compares con calma. Te atendemos en español, inglés y francés.

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