Financer un terrain au Mexique : les vraies options

Les options en un coup d'œil

Au Mexique, le crédit immobilier est moins répandu et plus cher qu'en France ou au Canada, et un terrain est encore plus difficile à financer qu'une maison. Ce tableau compare les solutions qui existent réellement pour acheter un terrain.

Les conditions varient selon le projet, la banque et la date. Nous vous transmettons celles en vigueur pour chaque terrain lors du devis.

Payer comptant

C'est la solution la plus simple et celle qui vous donne le plus de poids dans la négociation. Plusieurs promoteurs accordent une remise pour paiement comptant de 5 % à 10 % sur le prix catalogue, et l'acte peut être signé dès que le dossier est complet.

Si les fonds viennent de l'étranger, faites un virement sur le compte indiqué par le notaire ou la banque fiduciaire, jamais en espèces. La loi mexicaine contre le blanchiment interdit de payer un bien immobilier en espèces au-delà de 8 025 UMA, soit environ 900 000 pesos, et le notaire doit vérifier l'origine des fonds. Prévoyez aussi les frais d'achat, détaillés dans notre guide des frais d'achat d'un terrain.

Le paiement échelonné auprès du promoteur

C'est la formule la plus courante pour un terrain en country club. Le promoteur vous vend à crédit : un apport de 20 % à 40 % puis le solde en mensualités sur 12 à 60 mois. Certains plans sont sans intérêts mais partent d'un prix plus élevé que le prix comptant ; d'autres appliquent un taux de 8 % à 12 % par an. Pas d'étude de solvabilité ni d'historique de crédit mexicain : c'est idéal si vous vivez à l'étranger.

Vous signez en général un contrat de vente à tempérament ou une promesse de vente, et l'acte notarié est signé une fois le prix entièrement payé. Le contrat est donc l'élément clé. Avant de signer, faites vérifier par un avocat ou un notaire mexicain les points suivants :

• Prix total et échéancier : montant de chaque versement, dates et devise (pesos ou dollars).
• Intérêts et pénalités de retard : taux appliqué et coût d'un paiement tardif pénalité habituelle à confirmer.
• Résiliation : quelle part des sommes versées vous perdez si vous cessez de payer souvent 10 % à 30 % et comment le reste vous est remboursé.
• Remboursement anticipé : possibilité de solder plus tôt sans pénalité et sans payer les intérêts non courus.
• Date de l'acte : quand l'acte est signé et qui paie les frais.
• Situation juridique du terrain : le promoteur en est bien propriétaire, le terrain est libre d'hypothèque et borné.
• Cession du contrat : possibilité de revendre ou céder vos droits avant la fin des paiements.
• Défaillance du promoteur : ce qui se passe s'il ne livre pas ou ne signe pas l'acte à temps.

L'acte notarié au Mexique, étape par étape →

Le crédit bancaire mexicain pour les étrangers

Quelques banques mexicaines prêtent aux étrangers, mais presque toujours pour une maison achevée ou une construction, rarement pour un terrain nu. Les rares crédits « terrain » exigent un apport élevé de 30 % à 50 % et des durées courtes.

Les conditions habituelles pour un emprunteur étranger :

• Résidence temporaire ou permanente au Mexique certaines banques acceptent des non-résidents sous conditions.
• Revenus justifiés, idéalement perçus au Mexique, avec relevés bancaires et déclarations fiscales.
• Un historique au bureau de crédit mexicain ou une relation existante avec la banque.
• Un âge maximal en fin de prêt environ 70 à 80 ans et une assurance décès obligatoire.
• Une expertise bancaire et, en zone restreinte, une fiducie (fideicomiso) auprès de la banque prêteuse ou d'une banque qu'elle accepte.

Une stratégie courante consiste à acheter le terrain comptant ou avec le promoteur, puis à demander un crédit pour construire une fois propriétaire d'un bien que la banque accepte en garantie.

Emprunter dans votre pays

Beaucoup d'acheteurs étrangers financent leur terrain avec un prêt obtenu chez eux, garanti par le bien qu'ils possèdent déjà. Les taux sont souvent plus bas qu'au Mexique et vous achetez ensuite comme un acheteur comptant.

• France : prêt personnel ou prêt hypothécaire garanti par un bien situé en France. Les banques françaises financent rarement un bien à l'étranger sans garantie locale.
• Canada et Québec : marge de crédit hypothécaire ou refinancement de votre hypothèque auprès de votre banque ou caisse.
• États-Unis : HELOC (ligne de crédit sur la valeur de la maison) ou refinancement avec retrait de liquidités (cash-out refinance).

Contrepartie : votre résidence principale sert de garantie, et un taux variable peut augmenter. Tenez compte aussi du taux de change, puisque vous remboursez en euros ou en dollars canadiens.

Infonavit et Fovissste : réservés aux salariés mexicains

Infonavit (secteur privé) et Fovissste (fonctionnaires) sont les fonds de logement des salariés mexicains affiliés. Un étranger sans emploi déclaré au Mexique n'y a pas accès.

Pour un acheteur mexicain, Infonavit propose des produits pour acheter un terrain conditions actuelles du crédit terrain à confirmer, et il est possible d'utiliser l'épargne logement ou de la combiner avec un crédit bancaire (Cofinavit). Vérifiez auprès du promoteur qu'il accepte ces crédits, car tous les terrains de country club ne sont pas éligibles.

Taux de change et paiements en USD ou en MXN

Beaucoup de terrains de la Riviera Maya sont affichés en pesos, certains en dollars américains. Si vos revenus sont en euros ou en dollars canadiens, une variation du taux de change peut renchérir ou alléger sensiblement vos mensualités sur plusieurs années.

• Fixez la devise dans le contrat et, si vous payez en dollars, le taux de change de référence.
• Comparez les services de transfert : les plateformes spécialisées offrent souvent un meilleur taux que votre banque écart habituel à confirmer.
• L'acte est signé en pesos. Même si le prix est en dollars, le notaire le convertit au taux officiel du jour.
• Conservez chaque preuve de virement : le notaire les demande et elles comptent pour le calcul de la plus-value à la revente. Voir notre guide de la fiscalité immobilière au Mexique.

Comment choisir, et prochaine étape

Si vous disposez des fonds, le comptant reste en général le moins cher. Si vous préférez garder de la trésorerie et vivez hors du Mexique, le paiement échelonné auprès du promoteur est presque toujours la solution la plus pratique, à condition de bien faire vérifier le contrat. S'il s'agit de votre premier achat au Mexique, commencez par notre guide pour acheter au Mexique en tant qu'étranger.

Nous vous envoyons les plans de paiement en vigueur pour chaque terrain, avec apport, mensualité et prix total, pour comparer tranquillement. Nous vous accompagnons en français, en anglais et en espagnol.

Voir les terrains et plans de paiement →